优博2娱乐登录,广州刚需楼盘排行榜!2020年想买好房真难……

2019-03-18 00:15 出处:99真人

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12月首周已过,各大房产机构关于上月市场的统计数据已经趋于稳定。

据中指院最新数据显示,11月广州全市住宅成交9550套,比10月增加1261套,但扣除3000余套的安置房,商品住宅成交量还是下降的。

纵观全年,今年前11月商品住宅成交83920套(未剔除安置),比去年同期增加3573套,不出意外,今年广州住宅成交量还是要上涨的。

在这8万余套住宅里,有首次置业、有刚需改善、有品质改善、也有终极置业,从物业形态上分,有高层公寓、有花园洋房、还有叠拼别墅。

不同的居住阶段、置业目的,选择不同区域的不同产品,当然也要承受不同的价格。

而我们广大群众最为关注的刚需产品在哪里,今年成交如何,户型有什么特点,下面我们从不同的角度予以分析。

首先定义一下刚需的标准,也就是说什么样的住房在广州算是刚需产品。

这里主要关注房屋面积、房屋总价和房屋单价三个指标。

首先是房屋面积,根据各大城市人均居住面积的研究成果,我们假定一家三口,以此来推算广州刚需住房面积的标准。

说实话,刚拿到人均居住面积数据,我们也感觉标准有些高,不过广州的35平米,一家三口即105平米,我们按100平米划分刚需标准,也算合情合理。

今年前11月,广州套均面积100平以下的项目,成交情况列表如下。

排在第一位的是碧桂园富士康科技小镇,该项目今年到目前成交3676套,其中100平以下户型成交2515套,套均面积76平,刚需客户可以重点考虑。

画红框的项目为距离市区比较近的,但并不是所有项目刚需客户都能考虑,如中海花湾壹号、越秀星汇云城,以及兰亭盛荟,这些都不在普通刚需所考虑的范围内。

第二个指标,房屋总价。

2018年,广州城镇人均可支配收入为59982元,这是指去除刚性支出后居民用来自由支配的收入。

我们假设这部分收入以两人小家庭为单位,都用来还贷款,并且首付比例为最低,贷款时间是最长年限,得出广州房屋总价为217万元。

另一方面,2019年前11月广州成交住宅83920套,平均单价24978元/平,按套均面积100平计算,房屋总价约250万左右。

取上面两个指标的最小值作为房屋总价刚需标准,今年成交项目情况列表如下。

统计结果显示,今年广州成交总价217万以内的住宅共30814套,其中富士康小镇2639套,其他项目如上图所示。

扣除安置房以外,仔细分析项目所处位置,无一例外都在增城、南沙等远郊区域,因此刚需按总价选房,只能到这些区域去寻找。

第三个指标,房屋单价。

2019年前11月,广州商品成交住宅83920套,平均单价24978元/平,我们以单价25000元/平作为刚需划分标准,项目具体成交情况如下。

今年广州成交单价25000元/平以下的房源共40418套,我们分析这些房源的分布情况,可以发现套数排名前15的项目中,大部分位于增城和南沙。

其中珠江国际城为从化的项目,而黄埔的科学城、知识城共有3个项目。

综上所述,我们通过住房面积、房屋总价和房屋单价三个指标总结分析了广州刚需项目的分布与产品特征。

通过结论我们发现,这些项目绝大多数位于增城和南沙,另外少量产品分布在从化和黄埔。

从化作为广州的后花园,是广州重要的水源地,未来主要发展生态旅游和养生、养老产业。

未来从化不可能迁入大量人口形成城市核心区,因此当地项目以康养和本地客户为主,不会吸引大量的广州刚需客户。

黄埔作为广州重要的经济引擎和科技创新、人才示范区,未来潜力不容小视,而刚需客户到这里购房,未来工作和生活显然要比增城、南沙便利一些。

从2019年广州住宅供地计划来看,黄浦区虽为供地大户(计划17宗)。

但从实际情况来看,推出和成交的土地都很少,因此目前在售的住宅项目,算是刚需盘中的稀缺产品了。

买好房、安居乐业是我们所有人共同的愿望,而随着城市的快速发展,刚需的好房子距离市中心越来越远。

在有限的购房预算下,只能去更远的区域来换取更好的居住环境。

现在刚需感觉买好房难,但以后有可能越来越难,因此要么抓紧当下时机选房看房,要么换一种思路去市区挑选二手房,也未尝不可。

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